CONTRATOS DE FINANCIAMENTO: ABUSIVIDADES

  • Por: Amaury Rausch
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Por que as pessoas aderem aos contratos de financiamento, especialmente os imobiliários, vez que há frequentemente se identifica nos mesmos cláusulas que se constituem em flagrantes violações a direitos básicos do consumidor?

Ora, “- Por que o adquirente não observou esses detalhes?” – indaga-se.

Tal pergunta tem justificativa: “Ou ele adere ao contrato, ou ele não adquire o bem, perdendo valores dados a título de sinal”.

É a necessidade de adquirir casa própria é que promove tais contratações por adesão, fenômeno social este bem enfatizado pelo Exmo. Dr. Ricardo Torres Oliveira, em sua fundamentação da sentença proferida nos autos do processo nº 5005708-75.2016.8.13.0024, em que a empresa Ré figura como parte:

Sabido é que o resultado de 09 entre 10 pesquisas que noticiam como maior sonho do brasileiro a consecução de moradia própria para residir. Portanto, se a compra da casa própria está nesta esfera de desejo da grande maioria dos brasileiros, sua frustração excede, e muito, o mero dissabor, configurando, na verdade, verdadeiro sofrimento ante a impotência experimentada pela postergação por parte da ré na entrega do imóvel.

Certamente, se os fornecedores de bens e serviços observassem a boa-fé na formulação dos contratos, fatalmente não teríamos ajuizamento de ações. Mas a tutela judicial é necessária, posto que a tutela estatal, mediante edição de lei, não chega a ser suficiente para coibir tais práticas. Conforme consubstanciado pela já citada Profa. Ada Grinover, na Introdução da obra Código Brasileiro do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto (8ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 8),

Nenhum país do mundo protege seus consumidores apenas com o modelo privado. Todos, de uma forma ou de outra, possuem leis que, em menor ou maior grau, traduzem-se em um regramento pelo Estado daquilo que, conforme preconizado pelos economistas liberais, deveria permanecer na esfera exclusiva de decisão dos sujeitos envolvidos. (…)

Há que se analisar, portanto, várias questões, especialmente quanto à autorização legal para se cobrar juros capitalizados.

De início, vale dizer que somente podem cobrar juros capitalizados empresas que integram o Sistema Financeiro Nacional (SFN) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Às incorporadoras de imóveis falece tal autorização, cujas disposições se encontram na Lei  4591/1964. Veja-se a jurisprudência:

TJ-SC – Apelação Cível AC 617514 SC 2007.061751-4 (TJ-SC)

Data de publicação: 25/08/2009

Ementa: AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO CUB PELO INPC ENQUANTO FATOR DE CORREÇÃO APÓS A CONCLUSÃO DAS OBRAS. ÍNDICE SETORIAL QUE, ULTIMADA A CONSTRUÇÃO, NÃO MAIS REFLETE A REALIDADE CONTRATUAL. JUROS. CAPITALIZAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO ART. 5º , § 2º DA LEI N. 9.514 /97 C/C ART. 5º DA MEDIDA PROVISÓRIA N. 2.170/36 IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. Em compromisso de compra e venda de imóvel adquirido parceladamente, a utilização do CUB, índice de correção monetária previsto na medida provisória n. 1.950/2000 (convertida em Lei n. 10.192 /01), não tem cabimento se já foram encerradas as obras da edificação, impondo-se a sua substituição neste caso pelo INPC. Entendimento consagrado no Superior Tribunal de Justiça e nesta Corte Estadual. O anatocismo mensal, com fundamento no art. 5º da Medida Provisória n. 2.170-36, de 23.08.01 (decorrente da MP n. 1.963-17, de 30.03.00), é permitido somente aos membros do Sistema Financeiro Nacional e, em tese, aos financiamentos de imóveis a prazo, desde que feitos por instituições bancárias atuantes de acordo com as regras do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, por força do art. 5º , § 2º da Lei n. 9.514 /97, nos contratos celebrados após 31.03.00. Depreendendo não ser esse o caso, os juros incidem na forma simples, consoante a regra comum do art. 4º do Decreto n. 22.626 /33.

No mesmo sentido, leia-se o recente julgado proferido nos autos indicados:

PROCESSO Nº: 5125835-37.2019.8.13.0024

Vistos etc.

(…)

II – Fundamentação

(…)

A parte autora aponta que houve a cobrança abusiva da capitalização de juros.

A respeito da questionada capitalização de juros, a cláusula 4ª, item 4.2 (id. 80578107 – Pág. 2) prevê expressamente tal cobrança.

Em relação à capitalização dos juros, é vedada a sua cobrança com periodicidade inferior à anual, haja vista que a parte ré não se trata de instituição financeira e, por isso, inaplicável o disposto no art. 15-A, da Lei nº 4.380/1964:

Art. 15-A. É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

Da mesma forma, a parte ré, por não se enquadrar no conceito de instituição financeira, não está autorizada a cobrar juros além da taxa de 1% (um por cento) ao mês, nem mesmo de forma capitalizada.

Assim, mostra-se ilegal a cobrança de juros capitalizados mensalmente. Ressalte-se que os juros remuneratórios e os juros de mora incidem em hipóteses distintas, mas ambos, devem obedecer ao percentual de 1% a.m.

Dessa forma, verifico a existência de abusividade a justificar a revisão ou modificação do contrato nos termos do art. 6º, V, CDC/90.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E PERDAS E DEMANDA INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – FINANCIAMENTO CELEBRADO DIRETO COM A CONSTRUTORA – CAPITALIZAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – ABUSIVIDADE DEMONSTRADA – CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL – ATRASO – PROBLEMAS INTERNOS – MORA – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA CARACTERIZADO – DANO MORAL – FIXAÇÃO – MULTA – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – ENTENDIMENTO STJ – SENTENÇA CONFIRMADA. – Embora preservada a liberdade de contratar, legítima é a intervenção do Poder Judiciário para afastar possíveis abusividades na contratação, por força do art. 51, da Lei nº 8.078/90, relativizando-se, dessa forma, o princípio do pacta sunt servanda. – O STJ já posicionou de que é vedada a capitalização mensal de juros nos contratos em que não houver autorização legal específica. – Se no instrumento firmado entre o comprador e construtora há previsão de cláusula penal somente para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser levada em consideração para o arbitramento da multa se demonstrado o inadimplemento da vendedora. – O atraso no ingresso do comprador na posse do imóvel não pode ser considerado como mero dissabor, mas, sim concreto abalo suscetível de indenização, notadamente diante da frustração do direito de moradia e os transtornos oriundos do descumprimento do referido contrato. – A indenização por dano moral deve ser fixada em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar dano, como se extrai do art. 944, caput do Código Civil, observando, ainda, a peculiaridade de cada caso. – Recurso não provido. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.20.445653-7/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/08/2020, publicação da súmula em 12/08/2020)

Reitero uma vez mais que o contrato em análise não foi celebrado sob o óbice do Sistema de Financiamento Habitacional, porquanto a parte ré não é instituição financeira e nem entidade autorizada a funcionar de acordo com esses sistemas, estando sujeita aos ditames do Código Civil (art. 591) e da Lei de Usura (Decreto Lei nº 22.626/33), não podendo se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente.

III – Dispositivo:

Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido inicial para revisar o contrato firmado entre as partes e afastar a cobrança de juros capitalizados pela ré. Consequentemente, determino à ré a devolução simples das diferenças encontradas e decorrentes da capitalização de juros, mediante abatimento de eventuais prestações devidas ou mediante restituição aos autores.

(…)

Mediante análise da evolução do financiamento, é possível verificar quanto a pessoa pagou e se pagou corretamente, como demonstrado no vídeo acima.

Submeta seu contrato à apreciação de um profissional de sua confiança.

 

 

 

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