{"id":11563,"date":"2022-05-31T14:50:27","date_gmt":"2022-05-31T17:50:27","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rauschmainenti.adv.br\/esc\/?p=11563"},"modified":"2022-05-31T14:50:27","modified_gmt":"2022-05-31T17:50:27","slug":"contratos-de-financiamento-abusividades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rauschmainenti.adv.br\/esc\/contratos-de-financiamento-abusividades\/","title":{"rendered":"CONTRATOS DE FINANCIAMENTO: ABUSIVIDADES"},"content":{"rendered":"<div style=\"width: 1140px;\" class=\"wp-video\"><video class=\"wp-video-shortcode\" id=\"video-11563-1\" width=\"1140\" height=\"521\" preload=\"metadata\" controls=\"controls\"><source type=\"video\/mp4\" src=\"https:\/\/www.rauschmainenti.adv.br\/esc\/wp-content\/uploads\/2022\/05\/video1545405866.mp4?_=1\" \/><a href=\"https:\/\/www.rauschmainenti.adv.br\/esc\/wp-content\/uploads\/2022\/05\/video1545405866.mp4\">https:\/\/www.rauschmainenti.adv.br\/esc\/wp-content\/uploads\/2022\/05\/video1545405866.mp4<\/a><\/video><\/div>\n<p>Por que as pessoas aderem aos contratos de financiamento, especialmente os imobili\u00e1rios, vez que h\u00e1 frequentemente se identifica nos mesmos cl\u00e1usulas que se constituem em flagrantes viola\u00e7\u00f5es a direitos b\u00e1sicos do consumidor?<\/p>\n<p>Ora, \u201c- Por que o adquirente n\u00e3o observou esses detalhes?\u201d &#8211; indaga-se.<\/p>\n<p>Tal pergunta tem justificativa: \u201cOu ele adere ao contrato, ou ele n\u00e3o adquire o bem, perdendo valores dados a t\u00edtulo de sinal\u201d.<\/p>\n<p>\u00c9 a necessidade de adquirir casa pr\u00f3pria \u00e9 que promove tais contrata\u00e7\u00f5es por ades\u00e3o, fen\u00f4meno social este bem enfatizado pelo Exmo. Dr. Ricardo Torres Oliveira, em sua fundamenta\u00e7\u00e3o da senten\u00e7a proferida nos autos do processo n\u00ba 5005708-75.2016.8.13.0024, em que a empresa R\u00e9 figura como parte:<\/p>\n<p><strong><em>Sabido \u00e9 que o resultado de 09 entre 10 pesquisas que noticiam como maior sonho do brasileiro a consecu\u00e7\u00e3o de moradia pr\u00f3pria para residir. Portanto, se a compra da casa pr\u00f3pria est\u00e1 nesta esfera de desejo da grande maioria dos brasileiros, sua frustra\u00e7\u00e3o excede, e muito, o mero dissabor, configurando, na verdade, verdadeiro sofrimento ante a impot\u00eancia experimentada pela posterga\u00e7\u00e3o por parte da r\u00e9 na entrega do im\u00f3vel.<\/em><\/strong><\/p>\n<p>Certamente, se os fornecedores de bens e servi\u00e7os observassem a boa-f\u00e9 na formula\u00e7\u00e3o dos contratos, fatalmente n\u00e3o ter\u00edamos ajuizamento de a\u00e7\u00f5es. Mas a tutela judicial \u00e9 necess\u00e1ria, posto que a tutela estatal, mediante edi\u00e7\u00e3o de lei, n\u00e3o chega a ser suficiente para coibir tais pr\u00e1ticas. Conforme consubstanciado pela j\u00e1 citada Profa. Ada Grinover, na Introdu\u00e7\u00e3o da obra C\u00f3digo Brasileiro do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto (8\u00aa edi\u00e7\u00e3o, Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 8),<\/p>\n<p><strong><em>Nenhum pa\u00eds do mundo protege seus consumidores apenas com o modelo privado. Todos, de uma forma ou de outra, possuem leis que, em menor ou maior grau, traduzem-se em um regramento pelo Estado daquilo que, conforme preconizado pelos economistas liberais, deveria permanecer na esfera exclusiva de decis\u00e3o dos sujeitos envolvidos. (&#8230;)<\/em><\/strong><\/p>\n<p>H\u00e1 que se analisar, portanto, v\u00e1rias quest\u00f5es, especialmente quanto \u00e0 autoriza\u00e7\u00e3o legal para se cobrar juros capitalizados.<\/p>\n<p>De in\u00edcio, vale dizer que somente podem cobrar juros capitalizados empresas que integram o Sistema Financeiro Nacional (SFN) e o Sistema de Financiamento Imobili\u00e1rio (SFI). \u00c0s incorporadoras de im\u00f3veis falece tal autoriza\u00e7\u00e3o, cujas disposi\u00e7\u00f5es se encontram na Lei\u00a0 4591\/1964. Veja-se a jurisprud\u00eancia:<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/tj-sc.jusbrasil.com.br\/jurisprudencia\/6709032\/apelacao-civel-ac-617514-sc-2007061751-4\">T<strong><em>J-SC &#8211; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel AC 617514 SC 2007.061751-4 (TJ-SC) <\/em><\/strong><\/a><\/p>\n<p><strong><em>Data de publica\u00e7\u00e3o: 25\/08\/2009<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Ementa: A\u00c7\u00c3O DE REVIS\u00c3O CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL. SUBSTITUI\u00c7\u00c3O DO CUB PELO INPC ENQUANTO FATOR DE CORRE\u00c7\u00c3O AP\u00d3S A CONCLUS\u00c3O DAS OBRAS. \u00cdNDICE SETORIAL QUE, ULTIMADA A CONSTRU\u00c7\u00c3O, N\u00c3O MAIS REFLETE A REALIDADE CONTRATUAL. JUROS. CAPITALIZA\u00c7\u00c3O. INAPLICABILIDADE DO ART. 5\u00ba , \u00a7 2\u00ba DA LEI N. 9.514 \/97 C\/C ART. 5\u00ba DA MEDIDA PROVIS\u00d3RIA N. 2.170\/36 IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. Em compromisso de compra e venda de im\u00f3vel adquirido parceladamente, a utiliza\u00e7\u00e3o do CUB, \u00edndice de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria previsto na medida provis\u00f3ria n. 1.950\/2000 (convertida em Lei n. 10.192 \/01), n\u00e3o tem cabimento se j\u00e1 foram encerradas as obras da edifica\u00e7\u00e3o, impondo-se a sua substitui\u00e7\u00e3o neste caso pelo INPC. Entendimento consagrado no Superior Tribunal de Justi\u00e7a e nesta Corte Estadual. <u>O anatocismo mensal, com fundamento no art. 5\u00ba da Medida Provis\u00f3ria n. 2.170-36, de 23.08.01 (decorrente da MP n. 1.963-17, de 30.03.00), \u00e9 permitido somente aos membros do Sistema Financeiro Nacional e, em tese, aos financiamentos de im\u00f3veis a prazo, desde que feitos por institui\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias atuantes de acordo com as regras do Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio &#8211; SFI, por for\u00e7a do art. 5\u00ba , \u00a7 2\u00ba da Lei n. 9.514 \/97, nos contratos celebrados ap\u00f3s 31.03.00. Depreendendo n\u00e3o ser esse o caso, os juros incidem na forma simples, consoante a regra comum do art. 4\u00ba do Decreto n. 22.626 \/33. <\/u><\/em><\/strong><\/p>\n<p>No mesmo sentido, leia-se o recente julgado proferido nos autos indicados:<\/p>\n<p><strong><em><u>PROCESSO N\u00ba: 5125835-37.2019.8.13.0024<\/u><\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Vistos etc.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>(&#8230;)<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>II \u2013 Fundamenta\u00e7\u00e3o<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>(&#8230;)<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>A parte autora aponta que houve a cobran\u00e7a abusiva da capitaliza\u00e7\u00e3o de juros.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>A respeito da questionada capitaliza\u00e7\u00e3o de juros, a cl\u00e1usula 4\u00aa, item 4.2 (id. 80578107 &#8211; P\u00e1g. 2) prev\u00ea expressamente tal cobran\u00e7a.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 capitaliza\u00e7\u00e3o dos juros, \u00e9 vedada a sua cobran\u00e7a com periodicidade inferior \u00e0 anual, haja vista que a parte r\u00e9 n\u00e3o se trata de institui\u00e7\u00e3o financeira e, por isso, inaplic\u00e1vel o disposto no art. 15-A, da Lei n\u00ba 4.380\/1964:<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Art. 15-A. \u00c9 permitida a pactua\u00e7\u00e3o de capitaliza\u00e7\u00e3o de juros com periodicidade mensal nas opera\u00e7\u00f5es realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o &#8211; SFH.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Da mesma forma, a parte r\u00e9, por n\u00e3o se enquadrar no conceito de institui\u00e7\u00e3o financeira, n\u00e3o est\u00e1 autorizada a cobrar juros al\u00e9m da taxa de 1% (um por cento) ao m\u00eas, nem mesmo de forma capitalizada.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Assim, mostra-se ilegal a cobran\u00e7a de juros capitalizados mensalmente. Ressalte-se que os juros remunerat\u00f3rios e os juros de mora incidem em hip\u00f3teses distintas, mas ambos, devem obedecer ao percentual de 1% a.m.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Dessa forma, verifico a exist\u00eancia de abusividade a justificar a revis\u00e3o ou modifica\u00e7\u00e3o do contrato nos termos do art. 6\u00ba, V, CDC\/90.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL &#8211; A\u00c7\u00c3O DE REVIS\u00c3O CONTRATUAL C\/C REPETI\u00c7\u00c3O DE IND\u00c9BITO E PERDAS E DEMANDA INDENIZAT\u00d3RIA &#8211; CONTRATO DE COMPRA E VENDA &#8211; FINANCIAMENTO CELEBRADO DIRETO COM A CONSTRUTORA &#8211; CAPITALIZA\u00c7\u00c3O &#8211; IMPOSSIBILIDADE &#8211; ABUSIVIDADE DEMONSTRADA &#8211; CONSTRU\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEL &#8211; ATRASO &#8211; PROBLEMAS INTERNOS &#8211; MORA &#8211; INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA\/INCORPORADORA CARACTERIZADO &#8211; DANO MORAL &#8211; FIXA\u00c7\u00c3O &#8211; MULTA &#8211; INVERS\u00c3O &#8211; POSSIBILIDADE &#8211; ENTENDIMENTO STJ &#8211; SENTEN\u00c7A CONFIRMADA. &#8211; Embora preservada a liberdade de contratar, leg\u00edtima \u00e9 a interven\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio para afastar poss\u00edveis abusividades na contrata\u00e7\u00e3o, por for\u00e7a do art. 51, da Lei n\u00ba 8.078\/90, relativizando-se, dessa forma, o princ\u00edpio do pacta sunt servanda. &#8211; O STJ j\u00e1 posicionou de que \u00e9 vedada a capitaliza\u00e7\u00e3o mensal de juros nos contratos em que n\u00e3o houver autoriza\u00e7\u00e3o legal espec\u00edfica. &#8211; Se no instrumento firmado entre o comprador e construtora h\u00e1 previs\u00e3o de cl\u00e1usula penal somente para o inadimplemento do adquirente, dever\u00e1 ela ser levada em considera\u00e7\u00e3o para o arbitramento da multa se demonstrado o inadimplemento da vendedora. &#8211; O atraso no ingresso do comprador na posse do im\u00f3vel n\u00e3o pode ser considerado como mero dissabor, mas, sim concreto abalo suscet\u00edvel de indeniza\u00e7\u00e3o, notadamente diante da frustra\u00e7\u00e3o do direito de moradia e os transtornos oriundos do descumprimento do referido contrato. &#8211; A indeniza\u00e7\u00e3o por dano moral deve ser fixada em observ\u00e2ncia aos princ\u00edpios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar dano, como se extrai do art. 944, caput do C\u00f3digo Civil, observando, ainda, a peculiaridade de cada caso. &#8211; Recurso n\u00e3o provido. (TJMG &#8211; Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1.0000.20.445653-7\/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9\u00aa C\u00c2MARA C\u00cdVEL, julgamento em 04\/08\/2020, publica\u00e7\u00e3o da s\u00famula em 12\/08\/2020)<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Reitero uma vez mais que o contrato em an\u00e1lise n\u00e3o foi celebrado sob o \u00f3bice do Sistema de Financiamento Habitacional, porquanto a parte r\u00e9 n\u00e3o \u00e9 institui\u00e7\u00e3o financeira e nem entidade autorizada a funcionar de acordo com esses sistemas, estando sujeita aos ditames do C\u00f3digo Civil (art. 591) e da Lei de Usura (Decreto Lei n\u00ba 22.626\/33), n\u00e3o podendo se beneficiar da cobran\u00e7a de juros capitalizados mensalmente.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>III \u2013 Dispositivo:<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido inicial para revisar o contrato firmado entre as partes e afastar a cobran\u00e7a de juros capitalizados pela r\u00e9. Consequentemente, determino \u00e0 r\u00e9 a devolu\u00e7\u00e3o simples das diferen\u00e7as encontradas e decorrentes da capitaliza\u00e7\u00e3o de juros, mediante abatimento de eventuais presta\u00e7\u00f5es devidas ou mediante restitui\u00e7\u00e3o aos autores.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong><em>(&#8230;)<\/em><\/strong><\/p>\n<p>Mediante an\u00e1lise da evolu\u00e7\u00e3o do financiamento, \u00e9 poss\u00edvel verificar quanto a pessoa pagou e se pagou corretamente, como demonstrado no v\u00eddeo acima.<\/p>\n<p>Submeta seu contrato \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o de um profissional de sua confian\u00e7a.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por que as pessoas aderem aos contratos de financiamento, especialmente os imobili\u00e1rios, vez que h\u00e1 frequentemente se identifica nos mesmos cl\u00e1usulas que se constituem em flagrantes viola\u00e7\u00f5es a direitos b\u00e1sicos do consumidor? 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