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Nem tudo está perdido. Veja-se importante notícia veiculada no sítio eletrônico do Senador Alexandre Silveira (PSD/MG) (disponível em http://alexandresilveiramg.com.br/projeto-do-senador-alexandre-silveira-para-permitir-deducao-do-valor-gasto-com-aluguel-no-imposto-de-renda-e-aprovado-no-senado/ ):

“A Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado aprovou nesta terça-feira (5/7) projeto de Lei do senador Alexandre Silveira (PSD/MG) para que a população possa deduzir os valores gastos com aluguel de imóveis residenciais no imposto de renda durante os próximos 5 anos (PL 709/2022).

O senador Alexandre Silveira ressaltou a importância da aprovação. “A intenção do projeto é isentar o brasileiro que comprove que não tem nenhum outro imóvel e que pague aluguel. A proposta vai deduzir o valor com aluguel da moradia no imposto de renda. O momento vivido com a pandemia teve impacto sobre a renda das pessoas e esse projeto vai contribuir principalmente com as famílias com mais dificuldades financeiras”, destacou.

A proposta visa beneficiar além dessas famílias, aqueles que tem receita com alugueis, já que prevê isenção de 75% sobre o imposto da renda recebida por esses alugueis. Isso significa que o imposto de renda não incidirá sobre um percentual importante desses rendimentos, diminuindo o imposto devido, evitando a sonegação. O projeto também dobra a multa para quem não pagar ou não declarar o imposto sobre essa renda.”

Bem, outro aspecto que poderia ter sido inserido no referido projeto se refere à ilegalidade da transferência do encargo do IPTU para o locatário, que sequer detém título suficiente à aquisição da propriedade imobiliária.

Esse problema de se transferir ao inquilino a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, além de se constituir em cláusula flagrantemente abusiva nos contratos de adesão, já tem merecido repúdio por parte de profissionais da área imobiliária. Veja-se algumas orientações obtidas em diversos sítios eletrônicos, de empresas renomadas e que atuam nesse segmento da atividade econômica:

Onde está o problema?

O problema começa justamente aí. Quando o proprietário estabelece em contrato que o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, imagina que está livre dessa responsabilidade. Porém, caso o inquilino não pague o imposto (o termo legal é inadimplemento), o acionado para pagamento da dívida será o proprietário e não o locatário pois, como falei acima, a responsabilidade perante o Fisco municipal é dele.

(…)

Inclusive já existem algumas decisões contrárias aos proprietários, pois a redação do artigo supracitado (art. 123 do CTN) pode ser interpretada contrariamente à cláusula contratual que transfere a responsabilidade do pagamento do IPTU para o inquilino, já que os contratos, relativos à responsabilidade pelo pagamento dos tributos, não podem ser opostos à Fazenda Pública, o que tornaria ilegal a cláusula contratual.

Por sinal, estão em tramitação no Congresso Nacional alguns projetos de lei que propõe mudanças na lei do inquilinato no tocante ao pagamento dos impostos que incidam sobre o imóvel locado. O objetivo destes projetos é transferir exclusivamente para o locador (proprietário) a obrigação de pagar o IPTU do imóvel alugado, proibindo o repasse, sob qualquer forma ou justificativa, ao locatário.

Então o que devo fazer?

A alternativa para o proprietário não passar por problemas deste tipo, já que existe quase um consenso no mercado que o locatário é quem paga o IPTU, é embutir no preço do aluguel o valor do IPTU. Assim ele ficaria obrigado a pagar o imposto, mas receberia o valor a ser cobrado através das prestações mensais.

(Disponível em https://queroficarrico.com/blog/inquilino-e-obrigado-a-pagar-o-iptu/).

Cuidados que o proprietário precisa ter ao pagar o IPTU?

Para não correr o risco de entrar em inadimplência e não precisar arcar com diversas penalidades (multas, ações judiciais, etc.), o mais indicado é que o locador faça o pagamento do imposto, independentemente de o inquilino ter depositado ou não o dinheiro. É bom antecipar a despesa para evitar eventuais problemas com as autoridades fiscais. Por isso, cobre o valor referente do IPTU no mês seguinte.

Assim, uma boa estratégia para o proprietário não correr riscos de o inquilino não pagar o imposto é agregar o valor do IPTU ao do aluguel, ou quitar o imposto e receber o valor do inquilino posteriormente, como citado acima.

(Disponível em https://www.lopes.com.br/blog/mercado-imobiliario/iptu-quem-deve-pagar/ )

Recentemente, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) julgou Recurso Especial, decidindo que dívida de Imposto Predial e Territorial Urbano deverá ser quitada pelo proprietário, no caso a Infraero, e não pela cessionária da área.

(Disponível em https://www.imovelweb.com.br/noticias/mercado-imobiliario/justica-manda-locador-pagar-iptu/ )

Apesar de nos textos acima o leitor especializado em matéria tributária se defrontar com a confusão conceitual (posse, propriedade e domínio; taxa e imposto; etc.) certo é que há um notório contrassenso na Lei nº 8.245/1991, pois não há nada na mesma que obrigue o locatário a arcar com a referida despesa tributária.

Ora, há um “vácuo” legislativo que ainda não foi preenchido, com a existência de diversos projetos de leis acerca dessa temática. Assim, pela interpretação literal e aplicação em prejuízo do locatário de um artigo específico da Lei nº 8.245/1991, se permite a transferência àquele, via contrato de adesão, da obrigação de se pagar o IPTU. Isso é uma notória excrescência, vez que contraria os pressupostos constitucionais (“art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…) I – propriedade predial e territorial urbana”) e infraconstitucionais para exigência do tributo.

A hipótese de transferência dos encargos tributários para o inquilino já nasceu, de certa forma, viciada. O Projeto de Lei nº 912/1991, posteriormente convertido na Lei nº 8.245/1991, contemplava a obrigatoriedade de o locador efetuar o pagamento dos encargos tributários sobre o bem locado, exceto se o mesmo fosse transferido para o locatário (art. 20, VIII), que aí se veria obrigado a arcar com o pagamento destes, sob o título de “encargos da locação” (art. 21, I), ainda que o próprio inciso VII do referido artigo lhe impusesse o ônus de entregar imediatamente ao proprietário os documentos pertinentes à cobrança de tributos.

Ora, se a relação locatícia era firmada livremente entre proprietário e o interessado na locação, tais disposições poderiam ser negociadas livremente pelas partes – o que até poderia, em tese, justificar a malsinada transferência, haja vista a vontade das partes, mas sempre lembrando que quaisquer ajustes feitos entre particulares e destinados a modificar a sujeição passiva tributária JAMAIS poderiam ser opostos à fazenda pública (art. 123 do Código Tributário Nacional/CTN).

Vários membros do Poder Legislativo vêm apresentando projetos de lei, de forma a proibir a transferência dos encargos tributários para o locatário. À propósito, veja-se PL 7842/2017 – MARCELO ÁLVARO ANTÔNIO; PL 4467/2019 – Dep. Reginaldo Lopes; PL nº 453/2003 – DEP. ALBERTO FRAGA; PL Nº 2.503/1992 – DEP. PAULO BERNARDO.

Todos os projetos ainda se encontram em tramitação. O projeto do Dep. Paulo Bernardo já ostenta um módico período de tramitação de quase 30 (trinta) anos, contados da sua propositura. Depois a sociedade ainda critica o n. trabalho do Poder Judiciário, quando, em suas decisões, busca suprir a ausência de trabalho dos parlamentares. Diga-se de passagem que tal problema poderia ter sido evitado, se nas discussões do PL nº 912/1991, se tivesse vetado o inciso VIII do art. 21.

Veja-se, pois, que a definição do locatário como não contribuinte do IPTU é matéria cuja verificação se impõe, dada a própria inércia do Legislativo em resolver essa pendenga, que atinge milhares de locadores e locatários no país.